Steuern beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein bedeutender finanzieller Schritt. Dabei spielen die steuerlichen Aspekte eine entscheidende Rolle, denn unter bestimmten Umständen können erhebliche Steuerbelastungen auf den Verkäufer zukommen. Wir geben Ihnen einen umfassenden Überblick über die steuerlichen Regelungen und Fallstricke, die beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken in Deutschland zu beachten sind.

Spekulationssteuer: Wann fällt sie an?

Eine zentrale Frage beim Hausverkauf betrifft die sogenannte "Spekulationssteuer". Diese Steuer wird erhoben, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks weniger als zehn Jahre liegen (Haltefrist). Diese Spekulationsfrist gilt sowohl für privat genutzte Immobilien als auch für vermietete Objekte.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Es entsteht keine Spekulationssteuer,

• bei ausschließlicher Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder

• wenn Sie die Immobilie im Anschluss an eine Vermietung im Verkaufsjahr bis zum Hausverkauf sowie in den beiden vorangegangenen Jahren in dem betreffenden Objekt selbst bewohnt haben.

In diesen beiden Fällen erfolgt die Veräußerung steuerfrei. Im ersten Fall müssen Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgängig selbst bewohnt haben. Im zweiten Fall sollten Sie genau dokumentieren, wann Sie in die zuvor vermietete Immobilie eingezogen sind.

Beispiel:

A hat 2019 eine Eigentumswohnung gekauft und diese anschließend vermietet. Im Januar 2022 zieht der Mieter aus und fortan nutzt A die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken bis zum Verkauf im November 2024. Der Verkauf erfolgte damit noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Dennoch ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei, da er im Verkaufsjahr (2024) und in den beiden vorangegangenen Jahren (2022 und 2023) die Wohnung selbst genutzt hat.

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gelten besondere Regelungen. Hier tritt der Erwerber als Rechtsnachfolger in die Spekulationsfrist des Erblassers oder Schenkers ein, sodass der vom Erwerber erzielte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein kann.

Gilt die Ausnahme nur für das eigengenutzte Haus bzw. die eigengenutzte Wohnung?

Die Steuer aus dem Hausverkauf entfällt auch bei der Veräußerung von Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen, sofern diese während der gesamten Haltedauer ausschließlich selbst bewohnt bzw. zumindest im Anschluss an die Vermietung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt war. Bei einer entsprechenden Nutzung zu eigenen Wohnzwecken hat der Bundesfinanzhof die Zweit- und Ferienwohnungen entsprechend steuerlich begünstigt (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16).

Was bedeutet selbst bewohnt?

Unter selbst bewohnten Immobilie versteht die Rechtsprechung, dass entweder der oder die Steuerpflichtige selbst in dem Objekt wohnt oder das volljährige unterhaltsberechtigte Kind. So hat das Finanzamt und im anschließenden Finanzgerichtsprozess der Bundesfinanzhof die unentgeltliche Überlassung eines Hauses an die Schwiegermutter des Steuerpflichtigen nicht als "selbst bewohnt" anerkannt, sodass der dortige Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als steuerpflichtig angesehen wurde und der Schwiegersohn entsprechend Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen musste (BFH, Urteil vom 14. November 2023, IX R 13/23).

Wie berechnet sich die Spekulationssteuer?

Sollte die "Spekulationssteuer" anfallen, wird sie auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie erhoben. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Anschaffungspreis der Immobilie. Dabei können bestimmte Ausgaben, wie beispielsweise Notarkosten, Grundbucheintragung oder Maklergebühren, bei der Ermittlung des Gewinns steuermindernd geltend gemacht werden.

Beispiel:

V hat die Immobilie im Jahr 2018 für 300.000 Euro gekauft. Im Jahr 2024 verkauft er das Grundstück für 400.000 Euro. Im gesamten Zeitraum hat er die Immoblie vermietet. Der Gewinn aus diesem Hausverkauf berechnet wird wie folgt ermittelt:

• Anschaffungspreis: 300.000 Euro

• Verkaufspreis: 400.000 Euro

• Gewinn: 100.000 Euro

Diesen Gewinn müssen Sie dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Das Finanzamt wird Ihren Gewinn als sonstige Einkünfte aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG behandeln. Das bedeutet, dass der individuelle Steuersatz je nach Gesamteinkommen variieren kann. Somit wird der Steuerbetrag erst bei der Festsetzung der Einkommenssteuer fällig.

Greift die Spekulationssteuer auch bei ausländischen Grundstücken?

Zunächst kann der Verkauf von im Ausland belegenen Grundstücken ebenfalls der Spekulationssteuer unterliegen. Hierbei ist jedoch im Einzelfalls zu prüfen, welche steuerlichen Regelungen im Belegenheitsland gelten. Zudem ist zu prüfen, ob mit dem betreffenden ausländischen Staat ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) besteht und wie sich danach eine doppelte Steuer in beiden Ländern - Deutschland und Belegenheitsstaat - vermeiden oder abmildern lässt. Hierbei ist es sinnvoll, einen Steueranwalt und gegebenenfalls einen Steuerberater im jeweiligen Ausland zu konsultieren.

Was müssen verheiratete Immobilieneigentümer bei der Scheidung beachten?

Im Scheidungsfall kann ungewollt eine Steuer aufgrund einer vorzeitigen Veräußerung der Immobilie entstehen. Die Ehegatten haben gemeinsam die eheliche Wohnung erworben, im Trennungsjahr zieht ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie aus. Wenn nun der andere Ehegatte die Immobilie erwirbt (z. B. im Rahmen der Scheidungsvereinbarung) oder man die Eheleute mangels finanzieller Möglichkeiten an einen Dritten innerhalb der zehnjährigen Spekualtionsfrist verkauft, liegt häufig keine Eigennutzung mehr vor. Deshalb sollten Eheleute im Rahmen des Scheidungsprozesse nicht nur einen Familienrechtler konsultieren, sondern auch mögliche steuerliche Folgen mit einem erfahrenen Steueranwalt besprechen.

Gibt es Fälle, in denen der Gewinn nie steuerfrei ist?

Die Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie ist in jedem Fall dann nicht steuerfrei, wenn die Immobilie nicht zum Privatvermögen, sondern zum Betriebsvermögen gehört. Dieser Gewinn ist immer zu versteuern. Dies gilt unabhängig von der Haltedauer des Objekts, da die Spekulationsfrist in diesem Fall keine Anwendung findet. Die Einkünfte aus diesem Immobilienverkauf stellen keine sonstigen Einkünfte, sondern Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (z. B. landwirtschaftliche Flächen), aus selbständiger Arbeit (Verkauf der Räumlichkeiten einer Arztpraxis) oder aus Gewerbebetrieb (Veräußerung der Produktionshalle) dar; je nachdem, in welchem Betrieb das Grundstück gehalten wurde.

Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf

Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Käufer zu zahlen. Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In der Regel übernimmt der Käufer als Erwerbskosten die Grunderwerbsteuer. Es ist jedoch wichtig, dass dies im Kaufvertrag eindeutig geregelt wird, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Bei unbebauten Grundstücken kann die Grunderwerbsteuer ebenfalls anfallen und sollte bei der Preisgestaltung berücksichtigt werden.

Drei-Objekt-Grenze: Wann wird sie relevant?

Ein weiteres wichtiges Thema ist der gewerbliche Grundstückshandel und die damit verbundenen sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Ein gewerblicher Grundstückshandel wird in der Regel dann angenommen, wenn der Verkäufer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilienobjekte verkauft. Dabei ist zunächst entscheiden, ob bei dem verkauften Grundstück ein sogenanntes Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze vorliegt. Hierfür ist die Haltedauer zwischen Ankauf und Verkauf des jeweiligen Objekts relevant. Bei einem vermieteten Objekt sind dies in der Regel zehn Jahre, bei einem ausschließlich selbst genutzten Objekt fünf Jahre. Wenn man nach dieser Einordnung nun mehr als drei solcher Objekte innerhalb eines engen Zeitraums - das Finanzamt nimmt hierfür in der Regel fünf Jahre an - veräußert hat, wird der Verkauf sämtlicher Objekte als gewerbliche Tätigkeit eingestuft. Dies kann weitreichende steuerliche Konsequenzen. Denn die Gewinne aus dem Verkauf unterliegen dann der Gewerbesteuer und, sofern bisher eine Abschreibung stattgefunden (beispielsweise bei vermieteten Grundstücken), wird diese rückgängig gemacht.

Bewohnte Immobilien und ihre steuerlichen Besonderheiten

Eine bewohnte Immobilie, die Sie vor dem Verkauf selbst genutzt haben, wird in der Regel steuerlich begünstigt. Im Gegensatz zu vermieteten Objekten kann hier die Eigennutzung eine wichtige Rolle spielen, um Steuern zu vermeiden. Wichtig ist, dass die Eigennutzung klar nachweisbar ist, beispielsweise durch Ihre Meldeadresse oder andere Dokumentationen. Sollte eine bewohnte Immobilie jedoch teilweise vermietet worden sein, kann der vermietete Anteil steuerlich anders behandelt werden. Dies gilt besonders bei großen Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern, bei denen einzelne Wohnungen vermietet sind.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist nicht nur eine finanzielle Entscheidung, sondern hat auch erhebliche steuerliche Konsequenzen. Eine frühzeitige Planung und umfassende Information sind daher unerlässlich, um rechtliche und steuerliche Risiken zu minimieren. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, beraten wir Sie gerne umfassend zu allen relevanten steuerlichen und rechtlichen Fragen.

Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung. Unsere Fachanwälte für Steuerrecht helfen Ihnen, Ihren Immobilienverkauf optimal zu gestalten.