Immobilie im Nachlass

Gegenüber anderen Vermögenswerten bietet eine Immobilie im Nachlass bei sorgfältiger Planung ein enormes Einsparpotential. Das gilt insbesondere für die Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer. Auch Ertragssteuern können eine Rolle spielen. Allerdings besteht auf der anderen Seite neben der Steuer ein beachtliches Konfliktpotenzial insbesondere bei der Erbschaft.

Daher sollte die Vermögensnachfolgeplanung gut überlegt werden, um etwaige Fallstricke vermeiden und gegenüber dem Finanzamt die optimale Lösung zu wählen.

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Welche Steuervorteile gelten bei der Übertragung des Familienheims?

Aus steuerlicher Sicht bietet sich beispielsweise im Rahmen der Erbschaftssteuer die Möglichkeit, das Familienheim steuerfrei zu übertragen. Das ist eine lukrative Option nach § 13 Absatz 1 Nummer 4a und 4b ErbStG. Die Voraussetzung ist, dass es sich um eine Schenkung des "Familienheims" handelt.

Als Familienheim wird die Immobilie bezeichnet, in dem die Ehepartner leben. Ehepartner können das gemeinsam genutzte Familienheim steuerfrei übertragen. Dies gilt sowohl für die Erbschaft als auch im Falle einer Schenkung. Die Schenkung ist in § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG geregelt. Der Erbfall ist in § 13 Absatz 1 Nr. 4b ErbStG geregelt.

Auf den Verkehrswert des Familienheims oder die Größe (Wohnfläche, Grundstücksfläche) kommt es nicht an. Die Erbschaft des Familienheims ist für den Ehegatten immer steuerfrei. Bei der Übertragung durch Erbschaft ist allerdings eine Zehnjahresfrist zu beachten, um keine Nachbesteuerung auszulösen. Das bedeutet, dass der überlebende Ehegatte die geerbte Immobilie nach dem Tod des Erblassers noch mindestens 10 Jahre benutzt beziehungsweise in dieser wohnt.

Sollte diese Frist nach der Erbschaft unterschritten werden, wird das Finanzamt nachträglich Erbschaftssteuer erheben und zwar so, wie wenn es den Sondertatbestand nach § 13 Absatz 1 Nr. 4b ErbStG gar nicht geben würde. Das bedeutet, die Immobilie wird zum Zeitpunkt des Erbfalls steuerlich bewertet und unterfällt je nach Ausnutzung der übrigen Freibeträge der Erbschaftssteuer. Je nach Wert kann das Finanzamt hier einen nicht unerheblichen Betrag nachträglich vom Erben fordern.

Um diese Behaltefrist und die damit verbundenen Konsequenzen zu vermeiden, kann sich eine lebzeitige Schenkung anbieten. Bei der Schenkung hat der beschenkte Ehegatte keine Behaltefrist zu beachten. Gegebenenfalls kann das Familienheim bei der Vermögensnachfolgeplanung sogar mehrfach übertragen werden (sogenannte Familienheimschaukel).

Auch bei Übertragungen an Kinder gibt es Steuervorteile im Zusammenhang mit dem Familienheim. Hier gilt § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG. In diesem Fall muss die Übertragung von Todes wegen erfolgen und das Kind muss in der Immobilie nach dem Todesfall der Eltern noch mindestens zehn Jahre leben.

Zudem gilt die Vergünstigung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ist das Haus größer, gewährt das Finanzamt die Vergünstigung immerhin anteilig. Eine Schenkung des Familienheims an die Kinder ist nicht von der Steuer befreit.

Vermietete Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Interessant ist sowohl für die Erbschaftssteuer als auch für die Schenkungsteuer eine steuerliche Begünstigung in Höhe von immerhin 10% bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien nach § 13d ErbStG. Hat beispielsweise eine Immobilie einen Verkehrswert von EUR 100.000,00 wird diese für die Berechnung der Erbschaftsteuer lediglich mit EUR 90.000,00 angesetzt, wenn sie vermietet ist.

Es kommt insoweit nicht auf den Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe beziehungsweise Schenker und Beschenkter an. Allerdings wird insoweit auch ein vorbehaltener Nießbrauch bzw. ein vorbehaltenes Wohnrecht (siehe unten) nur zu 90% abgezogen.

Es kann steuerlich sinnvoll und inhaltlich zweckdienlich sein, wenn der Schenker sich ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vorbehält, da der Wert des vorbehaltenen Rechts für die Berechnung der Erbschaftsteuer vom Steuerwert des Grundbesitzes abgezogen wird und somit steuerlich in der Regel günstiger sein könnte. Bei solchen Erwägungen ist allerdings Vorsicht geboten, da hierdurch die Abschmelzungsregel des § 2325 Absatz 3 BGB für Pflichtteilsergänzungsansprüche ausgehebelt wird. Das bedeutet, dass der Erbe gegebenenfalls wesentlich höhere Pflichtteilsansprüche zu erfüllen hat, als ohne das vorbehaltene Recht.

Zudem können sich hierdurch ertragsteuerliche Nachteile ergeben und schließlich wird hierdurch wiederum das Vermögen des Erblassers wieder erhöht, obwohl gerade die Verringerung im Hinblick auf die Ausnutzung der Freibeträge für die Steuer ein entscheidendes Ziel darstellt.

Denkbar ist auch, dass der Erblasser einer Person das Eigentum an der Immobilie vermacht und einer abweichenden Person (häufig dem Ehegatten) das Wohnrecht oder den Nießbrauch auf den Todesfall einräumt, so dass auch in diesem Fall die geerbte Immobilie steuerlich günstiger zu bewerten wären, da jede Person einen eigenen persönlichen Freibetrag hat, so dass diese Abzugsposition insgesamt größer wird. Zudem entfällt das Wohnrecht beziehungsweise der Nießbrauch mit dem Tod des Begünstigten.

Dabei kommt es für die Höhe des Freibetrages auf den Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben beziehungsweise Schenker und Beschenkten an. Zu berücksichtigen ist dabei auch die jeweilige Steuerklasse, die sich ebenfalls am Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie richtet. Ehepartner und Kinder sowie Enkel sind in der günstigten Steuerklasse I, während Eltern, Großeltern, Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten und Neffen in Steuerklasse II sind. Die ungünstigste Steuerklasse III gilt für alle übrigen Personen (auch den Lebenspartner).

Immobilie veräußern statt verschenken?

Es gibt Konstellationen, bei denen die Veräußerung von Grundbesitz steuerlich günstiger ist, als eine Schenkung. Beispielsweise könnte eine teilentgeltliche Vereinbarung getroffen werden. Hier kommt es im Einzelfall auf verschiedene Faktoren an. Das betrifft sowohl die Ablauffrist der Spekulationsfrist des § 23 EStG oder die Belastung des Objekts mit einer Grundschuld oder einer Hypothek.

Erbengemeinschaft - Konflikte vorprogrammiert?

Neben steuerrechtlichen Erwägungen dürfen allerdings praktische Konsequenzen niemals unberücksichtigt bleiben. Soll beispielsweise eine Immobilie unter mehreren Miterben aufgeteilt werden, sollte sich der Erblasser (idealerweise in enger Absprache mit den zukünftigen Erben) gut überlegen, ob diese problemlos gemeinsame Entscheidung über das geerbte Vermögen treffen können, da andernfalls im Rahmen einer Erbengemeinschaft ein Stillstand droht, weil jeder Miterbe in den meisten Fällen ein Vetorecht hat. Um dies aufzuheben, wird häufig die Durchführung einer Teilungsversteigerung nötig sein, damit die Immobilie verwertet wird und der Erlös zwischen den Erben aufgeteilt wird. Ein streitiges Erbauseinandersetzungsverfahren zwischen Erben ist häufig äußerst zeit- und kostenintensiv.

Ausnutzung der Freibeträge

Bei der vermögensrechtlichen Nachfolgeplanung sollte immer der steuerliche Wert der Immobilie ermittelt werden. Dabei sollte geprüft werden, ob je nach Familienkonstellation die vorhandenen Freibeträge der möglichen Beschenkten und Erben ausreicht, um die Immobilie steuerfrei zu erhalten. Möglicherweise bietet es sich an, die Schenkung über einen längeren Zeitraum zu planen und sukzessive durchzuführen, da die Freibeträge jeweils für 10 Jahre gelten.

Wir unterstützen Sie gerne

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